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房屋違法拆除的賠償標準

來源:網絡 作者:未知 時間:2016-05-04

房屋違法強制拆除的賠償標準

--李向巨不服哈爾濱市道外區政府房屋拆遷管理案

作者︱于志遠(哈爾濱市中級人民法院) 

原載︱中國審判案例要覽(2010年行政審判案例卷)

 ?。ㄒ唬┦撞?br style="margin: 0px; padding: 0px; -ms-word-wrap: break-word !important; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important;"/>  1.判決書字號
  一審判決書:黑龍江省哈爾濱市南崗區人民法院(2008)南行初字第68號判決書。
  二審判決書:黑龍江省哈爾濱市中級人民法院(2009)哈行終字第18號判決書。
  2.案由:不服房屋拆遷管理。
  3.訴訟雙方
  原告(上訴人):李向巨。
  委托代理人:沈殿連。系上訴人之妻。
  被告(被上訴人):哈爾濱市道外區人民政府。
  法定代表人:于沐淋,哈爾濱市道外區人民政府區長。
  第三人:哈爾濱市道外區城市建設局。
  法定代表人:庫志強,哈爾濱市道外區城市建設局局長。
  4.審級:二審。
  5.審判機關和審判組織
  一審法院:黑龍江省哈爾濱市南崗區人民法院。
  合議庭組成人員:審判長:劉顯軍;代理審判員:姜再會;人民陪審員:戰爽。
  二審法院:黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。
  合議庭組成人員:審判長:呂誠;審判員:王立新;代理審判員:隋國慶。
  6.審結時間
  一審審結時間:2008年11月9日。
  二審審結時間:2009年4月5日。
 ?。ǘ┮粚徳V辯主張
  1.被訴具體行政行為
  2005年8月21日,道外區政府以其臨設機構哈爾濱市道外區拆遷指揮部的名義向李向巨送達了強制拆除通知,限李向巨2日內搬遷完畢。原告到期未搬遷,第三人于同年8月24日將李向巨的房屋強制拆除。
  2.原告訴稱
  被告與第三人強制拆除原告住房的行為已被法院確認違法,為此,原告請求法院判令被告賠償原告房屋損失752000元,房屋裝修費68800元,契稅及房產交易管理所收費15636元,住房維修金15636元,物品損失6700元,租房費及中介費21810元,房屋賠償款自2005年8月至本案執行終結止的利息,煤氣管道安裝費2500元,搬家補助費1154元,搬遷獎勵5000元,殘疾人困難補助10000元,有線電視、電話遷移費98元。被告如不同意賠償原告房屋損失752000元,也可賠償原告同等條件的房屋。
  3.被告人辯稱
  不同意原告的訴訟請求,原告訴求的項目和數額均無法律依據,請求法院按照評估結果確定賠償數額。
 ?。ㄈ┮粚徥聦嵑妥C據
  黑龍江省哈爾濱市南崗區人民法院經公開審理査明:2005年7月15日,哈爾濱市房產住宅局向第三人頒發了哈房拆許字(2005)第026號房屋拆遷許可證,并于同日作出哈房拆許復字[2005]第026號房屋拆遷批復,準予對道外區北十八道街65號,北十九道街40號至50號,52號1至4單元,52-1號1至3單元,北新街43號至61-1號所含范圍實施拆遷。原告所有的位于哈爾濱市道外區北十九道街42號1單元4層1門的房屋在上述拆遷范圍內。因原告與第三人未達成拆遷補償安置協議,2005年8月21日,被告以其臨設機構哈爾濱市道外區拆遷指揮部的名義向原告送達了強制拆除通知,限原告2日內搬遷完畢,第三人于同年8月24日將原告的房屋強制拆除。2007年5月31日,原告以哈爾濱市道外區人民政府為被告,哈爾濱市道外區城市建設局為第三人向哈爾濱市道外區人民法院提起行政訴訟,請求確認被告作出的拆除通知違法并賠償損失。2007年7月25日,哈爾濱市中級人民法院指定上述案件由南崗區人民法院審理。南崗區人民法院審理后于2007年11月20日作出(2007)南行初字第99號行政判決,確認被告2005年8月21日以其臨設機構哈爾濱市道外區拆遷指揮部的名義對原告作出的強制拆除通知違法。原、被告對一審判決均不服,提起上訴,哈爾濱市中級人民法院再審后認為,原審法院確認拆除通知違法正確,但對原告的賠償請求未予審理不當,并分別作出(2008)哈行終字第54號行政判決及(2008)哈行終字第54-1號行政裁定,維持了南崗區人民法院(2007)南行初字第99號行政判決主文確認被告2005年8月21日以其臨設機構哈爾濱市道外區拆遷指揮部的名義對原告作出的強制拆除通知違法一項,將原告訴被告及第三人行政賠償部分發回南崗區人民法院重審。
  另查明,原告房屋的建筑面積為115.46平方米,動遷時估價每平方米單價2387元。自2005年8月份起原告開始租房居住,每月租金600元,原告租房時交納中介費210元。2006年3月29日,第三人就房屋拆遷補償問題答復原告,表示同意給付原告房屋補償275603.02元,裝修補償20000元,搬家費1154.6元,電話、煤氣、有線電視補償費合計1298元,搬家獎勵5000元,以上共計303055.62元。2007年3月27日,第三人作出關于李向巨同志上訪問題的處理決定,表示考慮到由于強拆給原告造成了一定的經濟及精神損失,決定給予一次性補助90000元。因雙方未達成協議,上述答復及決定未實際履行。
  再查,哈爾濱光太房地產開發有限責任公司2005年7月17日向上述動遷范圍內的居民發放購房須知,表示被拆遷居民簽訂“拆遷貨幣補償協議”后,如購買“道外二十道街小區”三街區301、303、308棟商品房,原房拆遷建筑面積享受標準價格每平方米2200元的優惠,優惠時間20天,以上房屋樓層差價四層增加15%。
  上述事實有下列證據證明:
  1.房屋所有權證,證明房屋所有權人是原告;
  2.關于李向巨同志上訪問題的處理決定,證明第三人報請被告后,決定在房屋估價基礎上,另給原告一次性補助90000元;
  3.關于被拆遷人李向巨房屋拆遷補償問題的答復,證明第三人同意補償原告303055.62元;
  4.租房協議書2份,證明原告從2005年8月份起,租房共花去21600元,并交了210元中介費;
  5.房地產分戶估價報告書1份,證明原告房屋的市場價值為275603元。
 ?。ㄋ模┮粚徟邪咐碛?br style="margin: 0px; padding: 0px; -ms-word-wrap: break-word !important; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important;"/>  黑龍江省哈爾濱市南崗區人民法院經審理認為:被告作出的強制拆除通知已被確認違法,對因違法行為給原告造成的損失被告應予賠償,賠償金額應為原告因拆遷可得補償款與房屋被強制拆除后租房的花費之和。拆遷可得補償款參照第三人同意給付原告的拆遷補償303055.62元及一次性補助90000元確定。原告的其他請求,無法律依據,不予支持。
 ?。ㄎ澹┮粚彾ò附Y論
  黑龍江省哈爾濱市南崗區人民法院依照《中華人民共和國國家賠償法》第四條第(四)項、第二十五條第一款、第二十八條第(七)項之規定,作出如下判決:
  1.被告哈爾濱市道外區人民政府于本判決生效后10日內,賠償原告李向巨拆遷補償款393055.62元。
  2.被告哈爾濱市道外區人民政府于本判決生效后10日內,賠償原告李向巨2005年8月24日至2008年8月23日的租房花費21600元、房屋中介費210元。
  3.駁回原告李向巨的其他訴訟請求。
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  1.二審訴辯主張
 ?。?)上訴人訴稱
  根據行政訴訟法、物權法、國家賠償法的相關規定,應以上訴人全部實際損失的事實為依據,根據該地段商品房整套銷售市場成交價格計算賠償數額。應按私產商品房128.76平方米按每平方米銷售4200元計算;加上樓層差價20%及朝向費(2460元),合計662025.00元。
 ?。?)被上訴人辯稱
  按2378元每平方米評估作價的拆遷款當年完全可以購買新房,但上訴人始終不同意補償結果,過錯應由上訴人承擔,上訴人按照房價上漲增加請求沒有依據。
  2.二審事實和證據
  黑龍江省哈爾濱市中級人民法院經公開審理査明:原審判決對第三人建設局提供的房地產分戶估價報告書的證據采信有誤。經査,在強拆期間,李向巨不同意對其房屋價格的評估結論,已書面申請復估,但強拆單位及評估機構未依建設部[2003]234號《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十條、第二十一條第一款的規定予以答復及復核估價。并且,道外區人民政府未及時依法給予李向巨經濟補償,至原審判決時,該估價報告所確定的價額已不足以彌補李向巨恢復原居住狀況所需資金。因此,對該份證據二審不予采信。法院依法調取了哈爾濱光太房地產開發有限責任公司出具的關于道外區濱江鳳凰城小區多層房屋銷售價格的說明,證明該小區的多層房屋銷售價格至2008年11月末為4000元每平方米,四層加價18%,陽臺計算面積,不含朝向費。經庭審質證,被上訴人及第三人無異議。上訴人李向巨主張其了解的銷售價不是4000元每平方米,而是4500元每平方米以上,但沒有提供證據證明。二審對該價格說明予以采信。
  對于原審判決認定的其他事實,當事人各方無異議,予以確認。
  上述事實有下列證據證明:
 ?。?)李向巨復估申請,證明原告申請過復估。
 ?。?)關于道外區濱江鳳凰城小區多層房屋銷售價格的說明,證明該小區的多層房屋銷售價格。
  3.二審判案理由
  黑龍江省哈爾濱市中級人民法院經審理認為:(1)李向巨的原住房為其自購的商品房,被違法拆除后,其應得的住房損失賠償數額應按能夠購置與其原居住狀況同類的商品房計算。作為被拆遷人,李向巨有權對房產估價結論和拆遷補償數額提出異議,遷拆方沒有依照法定方式和程序處理李向巨的異議,導致拆遷糾紛未能及時解決,對此不能歸責于李向巨。此后商品房價格上漲,李向巨主張按上漲后的價格計算賠償數額,合理合法,依法應予支持。比照同類地區、同類房屋,現階段房屋的價格計算,以哈爾濱光太房地產開發有限責任公司出具的證明為據,李向巨的房屋建筑面積為128.76平方米(含陽臺面積),四層按4000.00元每平方米加價18%,李向巨此項應得賠償款合計607747.20元。李向巨主張的朝向費沒有法律依據,不予支持。(2)李向巨請求判令區政府賠償原商品住房裝修費用68800.00元;區政府強拆時的物品損失6700.00元。包括冷暖風機、水缸、電視穩壓器、鐵圓凳子、折疊椅、單元電子門、書籍、鞋、衣服等。經查,對李向巨的房屋裝修狀況,原審第三人未予委托評估作價,區政府在強拆時又未對房屋裝修狀況以及室內物品保全證據?,F原物已滅失,不能重新評估,李向巨所提出的實際損失未超出合理范圍,區政府也沒有提出反駁證據,故對李向巨的請求予以支持。(3)李向巨請求判令區政府賠償1.5%的商品房私產契稅和0.5%房產住宅交易所收費,合計1230元,賠償商品住房維修金2%(12921.30元)。契稅、維修基金,不屬直接損失,不屬于行政賠償范圍,李向巨此項請求沒有法律依據,不予支持。(4)李向巨請求判令賠付臨時租房費每月600元×24個月加房屋中介費用210.00元,合計14610.00元。經査,李向巨尚未得到賠償款,現仍租房居住。李向巨的房租支出為獲得賠償前的實際損失,應計算至賠償義務機關實際給付賠償款之日。原審判決賠償24個月的房租損失不足,應予調整。(5)李向巨請求判令區政府賠償其他款項,包括煤氣管道費2500.00元,搬家補助費1154.00元,搬遷補助(獎勵)5000.00元,殘疾人困難補助1萬元,有線電視遷移、電話遷移費計98.00元,合計18752.00元。煤氣建設安裝費、搬家補助費、殘疾人補助費,有線電視、電話遷移費,屬于補償拆遷應得的范圍,亦應當計入本案賠償范圍。但關于提前搬遷的獎勵費,因李向巨未與拆遷人達成補償協議,并拒絕搬遷,故對李向巨索要該項獎勵費的請求不予支持。(6)李向巨請求判令區政府賠償應得房屋補償款的利息損失。李向巨請求賠償的利息不屬于直接損失,且不屬于行政賠償的范圍,此項請求不予支持。
  4.二審定案結論
  黑龍江省哈爾濱市中級人民法院依照《中華人民共和國國家賠償法》第四條第(四)項、第二十五條第一款、第二十八條第(七)項,《最高人民法院關于審理行政賠償案件若干問題的規定》第三十二條、第三十三條,《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第(二)項、第六十一條第(三)項的規定,作出如下判決:
 ?。?)撤銷南崗區人民法院(2008)南行初字第68號行政賠償判決第一、二項。
 ?。?)維持南崗區人民法院(2008)南行初字第68號行政賠償判決第三項。
 ?。?)道外區人民政府賠償李向巨房屋損失款計607747.20元。
 ?。?)道外區人民政府賠償李向巨房屋裝修款及其他實際損失計75500.00元。
 ?。?)道外區人民政府賠償李向巨租房費按每月600.00元計算,自2005年8月5日起至給付之日止,及中介費210.00元。
 ?。?)道外區人民政府賠償李向巨煤氣管道費、搬家補助費、殘疾人補助費、有線電視、電話遷移費,計13752.00元。
 ?。?)以上第三、四、五、六項賠償款,由道外區人民政府在本判決生效后30日內給付李向巨。
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  房價上漲后,行政機關應參照違法行為發生時的房價確定賠償金額,還是應參照房價上漲后同類房屋重置價格確定賠償金額?
  一種意見認為:房價上漲后,也應參照違法行為發生時的房價確定賠償金額。理由如下:第一,原告房屋位于道外區十九道街,動遷時拆遷人每平方米擬補償2387.00元。同時,哈爾濱光太房地產開發公司表示被拆遷人購買道外二十道街小區商品房享受每平方米2200.00元優惠,盡管樓層差價四層加價15%,但加價后每平方米僅為2530.00元,僅比每平方米補償款高143元,原告完全可用補償款在相同地段重新購置商品房。原告之所以拒絕簽訂拆遷補償安置協議并要求復估,根本意圖是在本已合理的補償數額之上謀取更高利益。如果房價上漲后,參考房價上漲后同類房屋價格確定賠償金額,其他被拆遷人也會效仿原告即使對其給予合理補償仍拒簽補償安置協議以謀求更高利益,這樣會嚴重影響舊城改造的效率。第二,在補償款數額合理情況下,原告不僅拒絕接受,而且未積極采取措施避免損失擴大,反而坐視房價上漲,導致損失幾乎擴大一倍,對此原告具有過錯,據此,對于損失擴大部分,原告應自行承擔。第三,1994年《中華人民共和國國家賠償法》第二十八條第(七)項規定:“對財產權造成其他損害的,按照直接損失給予賠償?!辈鸪课輹r,原告的直接損失與拆遷補償大體相當,不應包含損失擴大部分。
  另一種意見認為:房價上漲后,應參考房價上漲后同類房屋重置價格確定賠償金額。理由如下:第一,在日常生活中,評判某種商品的價格是否合理,并非是絕對客觀的,往往摻雜著復雜的主觀心理因素。尤其對于作為普通百姓財富主要構成部分的房產價格,在眾多被拆遷人與拆遷人中當然難以形成絕對統一的認識,任何一方均有通過合法途徑維護自身主張的權利。關于確保補償公平與提高拆遷效率的平衡問題,涉及拆遷工作的多部法律規范對此均進行了相關的制度設計,如《城市房屋拆遷管理條例》的第十五、十六、十七條,《城市房屋拆遷工作規程》的第十四、十五條,均是側重提高拆遷效率。相應地,保障公平的制度設計也不可缺少,復估、裁決要求即是這方面的體現。因此,允許被拆遷人申請復估是公平與效率平衡后的結果,不能隨意摒棄。第二,認定原告對于損失的擴大具有過錯需要具備兩個前提:首先,原告能夠準確、肯定地預見到房價在此期間會迅速上漲。顯然,這個基礎性要求就是極為苛刻的。其次,即使原告能夠預見到房價上漲,他也要有足夠充足的財力來購買住房。在區政府實施違法拆除行為后,繼續要求被拆遷人完成上述兩項自助行為是不合理的,完全打破了行政主體與行政相對人權利義務關系的平衡,給行政相對人施加了過重的義務。第三,《中華人民共和國國家賠償法》關于“直接損失”的規定過于原則,反映到具體案例中,由于訴訟程序歷時較長,結合物價的波動,結合同一物品在不同時間段使用價值的變化,對于如何確定直接損失往往爭議較大。筆者認為我國有關拆遷行為的法律規范,其立法目的在于規范拆遷、維護被拆遷人利益,基于此,違法拆遷案件中的被拆遷人的直接損失應依據重置房屋所需費用來確定,否則,就會出現積極維權反而損失會加劇、違法拆遷反而代價減小的不當局面。
  二審判決采納了第二種意見,認為:針對李向巨原房屋及損失的客觀情況,拆遷時的評估報告已經不能滿足其賠償請求。原審法院確認道外區人民政府賠償李向巨的實際損失金額過低,不足以彌補李向巨被拆遷房屋的實際損失。應根據李向巨在原審法院提起行政訴訟時的請求及應得的各項補償的標準,按現行市場價格計算實際損失的金額。

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