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樓市調控與房屋買賣糾紛審判觀點匯編

來源:網絡 作者:未知 時間:2016-05-26

樓市調控與房屋買賣糾紛審判觀點匯編(全)

編者:近些年,樓市調控政策說變就變,對樓市交易活動產生了重要影響。司法實踐中如何處理樓市政策調整對房屋交易當事人權利義務的影響,值得業界研究。本期對上海法院處理此類問題的主要審判觀點進行了整理,供法律界同仁交流、參考。

一、因宏觀政策調控引起稅費調整,當事人對調整后稅費的支付沒有約定或約定不明的,如何處理;當事人可否以此為由解除房屋買賣合同。

傾向認為:根據“約定優先、法定補充”原則,當事人對稅費的支付有明確約定的,應遵守約定;當事人對稅費的支付沒有約定或約定不明的,應根據國家稅費法規確定承擔主體。

若雙方對稅費的支付作出約定后,又因宏觀政策調控而發生稅費增減的,除當事人協商一致外,增減部分仍應按國家稅費法規確定承擔主體。

當事人不得以稅費調整或雙方未作約定以及約定不明為由,要求解除合同。

二、當事人能否以銀行不再辦理轉按揭貸款、致其無法履行付款義務為由,要求解除房屋買賣合同。

傾向認為:買賣合同簽訂后,確因銀行停辦轉按揭而導致合同約定的付款方式無法實現的,該合同義務無法履行的原因可認定為不可歸責于任何一方當事人,當事人以此為由要求解除合同,可予支持。

但是,房屋出售方愿意先行還清貸款,或雙方在合同中有其它特別約定(如房屋買受人自行補足貸款等)的,當事人以貸款政策發生變化為由要求解除房屋買賣合同的,不予支持。

三、房屋買受人能否以銀行貸款成數減少等政策變化、致其無法履行付款義務為由,要求解除房屋買賣合同?!?/span>

傾向認為:房屋買賣合同是一種標的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關系的合同。當事人在訂立合同時往往對合同內容有較為全面的認識,對自身合同義務的履行及風險有著較為充分的預見。因此,作為付款義務人的房屋買受人對合同訂立后可能出現的各種履行障礙,應當有充分、合理的預見,并對可能出現的履行障礙有相應的解決方案。

一般情況下,貸款成數的變化不會當然導致房屋買受人不能繼續履行合同,房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。因此,當事人在無特別約定的情況下,一般不得以貸款成數變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。

但是,房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成,確實嚴重影響其履約能力,房屋買賣合同事實上已不可能繼續履行,且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致,房屋買受人主張解除房屋買賣合同的,可以允許。(違約責任另算)

四、由于房屋中介公司不當行為,致使房屋出賣人因政策調整而多支付營業稅等稅款,房屋出賣人要求房屋中介公司承擔該部分稅款損失的,如何處理。

傾向認為:為確保房地產市場的健康發展,國家有關部門規定個人將購買不足一定年限的住房對外銷售的,應全額征收營業稅,同時規定以房屋產權證的取得時間或房屋交接書上的記載時間等來綜合確定房屋購買時間。不少業主將所購期房出售時,將產權過戶等手續委托房屋中介公司辦理。對此,房屋中介公司接受委托后,應秉持為委托人服務的原則,全面、及時地處理委托事務。

如因房屋中介公司未及時履行受托義務,導致房屋出賣人因政策調整而遭受多支付營業稅等損失的,應根據房屋中介公司的過錯程度判令其承擔相應的賠償責任。

五、當事人可否以對方當事人違反房屋預訂協議為由,主張房屋差價損失。

傾向認為:《購房意向書》、《房屋預訂單》等預訂協議屬于預約,具有合同性質。預定協議約定有定金條款及其它違約條款的,當事人不履約的,應適用定金罰則和其它違約條款。若協議中沒有定金條款(違約金條款),或定金數額(違約金數額)低于實際損失,相對方主張其它損失的,應予支持。

根據《合同法》相關規定的精神,締約過失造成的損失包括直接損失(如締約費用等),也包括間接損失(即喪失與第三人另訂合同機會所產生的損失等),但損失不應超過當事人在訂立合同時所應當預見到的因合同不成立、無效或者被撤銷可能造成的損失;也不得超過合同成立或合同有效時的履行利益。因此,守約方要求違約方賠償房屋差價損失的,一般可予準許,具體數額應綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯程度、合理的成本支出等因素酌定。

六、房屋中介公司為賺取差價分別與房屋出賣人、買受人簽訂房屋買賣合同,或不讓房屋買賣雙方見面,直接代理雙方簽訂房屋買賣合同的,如何認定該行為的效力。

傾向認為:房屋中介公司與房屋出賣人或買受人,尤其是與房屋出賣人之間的法律關系復雜多樣,往往并不是單純提供訂約機會、媒介服務的居間法律關系,而應當根據當事人的實際意思表示區別對待。

房屋出賣人明確表示將房屋賣予房屋中介公司的,其與房屋中介公司間形成房屋買賣合同關系。房屋中介公司再行出售房屋的行為與原房屋出賣人無關,由此產生的差價應歸房屋中介公司,但房屋中介公司應舉證證明其與原房屋出賣人間已形成房屋買賣合同關系。

房屋出賣人明確表示委托房屋中介公司以不低于一定價格出賣房屋的,其與房屋中介公司間形成銷售房屋的委托代理關系。若房屋中介公司以自己名義與房屋買受人簽訂高于委托最低價的房屋買賣合同,而房屋出賣人與房屋中介公司對溢價部分歸屬無約定或約定不明,且無法依據《合同法》第六十一條確定的,則該溢價部分應歸屬委托人(即房屋出賣人)。

若有證據證明,房屋中介公司以委托人名義與本公司或其職員、職員近親屬,以委托最低價簽訂房屋買賣合同后,再將房屋加價賣出的,屬于違背其對委托人應盡忠實義務的違約行為。因此,房屋中介公司通過對房屋進行轉賣而產生的溢價部分,可以作為委托人的實際損失,由房屋中介公司賠付。

七、房屋開發商逾期辦出房地產權屬證書(大產證),房屋買受人(小業主)可否要求開發商承擔違約責任。

傾向認為:開發商逾期辦出大產證與購房人一般無直接利害關系,與購房人存在直接利害關系的是能否按照合同約定如期取得小產證。若合同約定了開發商辦出大產證的期限而開發商逾期辦出的,購房人據此要求賠償損失,應當舉證證明其因此而遭受了損失,不能直接參照最高法院司法解釋的規定判令開發商承擔違約責任,但購房合同對此有特別約定的除外。

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